日銀が2026年6月に政策金利を1.0%へ引き上げてから、「不動産株は売り」というムードが広がりました。たしかに、不動産セクターは借入依存度が高いため、金利上昇は逆風と受け取られがちです。
ところが、野村證券のストラテジストは2026年7月に「銀行株の利上げ織り込みは一巡。次の注目は不動産株」と見方を転換しています。ぼくもこの見解は興味深いと思っています。
「利上げ＝不動産株はダメ」という単純な思い込みで割安に放置された銘柄が出ていないか、公認会計士として財務の観点から整理してみました。
なぜ不動産株が「売られすぎ」になりやすいのか
不動産セクターへの資金流出が起きやすい理由として、以下の2つが挙げられます。
- 借入依存のイメージ：不動産事業は一般的に大規模な借入を伴います。金利上昇→支払利息増→収益圧迫、というロジックが市場に浸透している
- 個人投資家のヒューリスティック：「不動産×金利上昇＝下落」という経験則が先行し、企業ごとの財務状況を見ずに売られることがある
ただし、不動産会社の財務は千差万別です。借入比率が低く、安定したキャッシュフローを持つ企業が一律に売られた場合、割安な水準になっている可能性があります。
不動産高配当株を見るときの財務チェック3点
① LTV比率（Loan to Value）
LTV比率は「有利子負債 ÷ 保有不動産の時価評価額」で計算します。不動産会社の財務健全性を測る代表指標です。
目安として、LTV比率が40%以下であれば財務的に安定しているとぼくは判断しています。50%を超えてくると、金利上昇局面では収益への影響が無視できなくなります。
② 営業CF ÷ 支払利息（利息カバレッジ）
「稼いだ現金が支払利息の何倍あるか」を示す指標です。この数値が3倍以上あれば、金利が多少上昇しても配当を維持できる余裕があると見ています。
逆に1倍を下回る状況では、利子すら営業CFで賄えていないことを意味します。
③ 配当利回りとNAV（純資産価値）の乖離
NAV（Net Asset Value）は不動産の時価評価額から負債を差し引いた本来の企業価値です。株価がNAV比較で大幅に割引されていれば、市場が過剰に売っている可能性があります。
PBR（株価純資産倍率）が0.5〜0.7倍台まで売り込まれ、配当利回りが4〜5%に達している不動産株は、財務内容次第で高配当バリュー株として候補になり得ると思います。
ぼくが注目しているタイプの不動産株
具体的な銘柄名を断定することはぼくには難しいですが、以下の特徴を持つ企業をスクリーニングしています。
- 物流・インフラ系不動産（Eコマース需要で安定）：LTV低め・長期契約で安定CF
- 賃貸住宅主体（稼働率が高く景気連動が小さい）：インカム型で配当が安定しやすい
- 資産再生・管理主体（開発リスクが小さい）：金利上昇よりも稼働率・賃料水準が収益の決め手
オフィス特化や高レバレッジの開発型不動産は、引き続き金利リスクが高いとぼくは見ています。
まとめ：「利上げ＝不動産NG」ではなく財務で個別判断を
日銀の次の利上げは2026年12月が野村のメインシナリオです。段階的に金利が上がっていく環境では、「不動産株は一律ダメ」ではなく、財務の中身を見て個別に判断することが重要だとぼくは思っています。
- ✅ LTV比率が40%以下
- ✅ 利息カバレッジが3倍以上
- ✅ PBRが割安かつ配当利回り4%以上
この3点を満たす企業は、金利上昇局面でも配当を維持しながら、いずれ株価が見直されるシナリオが考えられます。公認会計士として財務を読む強みを活かして、引き続き丁寧に銘柄を追っていきたいと思っています。
※本記事は情報提供を目的としており、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。投資判断はご自身でお願いします。
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